Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor.
Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 90.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 60.000 €.
Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que
viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión.
Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título (venta, herencia, donación… etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo.
Los sujetos pasivos del impuesto
Serán sujetos pasivos de este impuesto:
• En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de
derechos reales “a título gratuito“(regalo o donación), el sujeto pasivo será
el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el
derecho real.
• Si las operaciones anteriores se realizan a título no gratuito u ”oneroso“,
es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el
transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el
derecho real.
Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son
pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el
impuesto no sea abonado, exigirá el pago al sujeto pasivo “oficial”, esto es, al adquirente (en operaciones a título gratuito) o el transmitente (en operaciones a título no gratuito).
Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a título oneroso el bien o el derecho real es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente.
La base imponible
Es el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el
impuesto, un porcentaje fijado en cada caso por los Ayuntamientos.
Por su parte, el valor del terreno se calculará:
• En las transmisiones de terrenos: Su valor coincidirá generalmente con el
valor catastral del suelo que venga reflejado en el último recibo del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• En la constitución y transmisión de derechos reales: Deberá tenerse en
cuenta la valoración que se de a estos derechos de conformidad con las
normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje establecido por el Ayuntamiento correspondiente por el número de años de permanencia del terreno objeto de transmisión.
La cuota del impuesto
El tipo de gravamen del impuesto es fijado por cada ayuntamiento, sin que
dicho tipo pueda exceder del 30%. A continuación se calcula la cuota íntegra del impuesto, que es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.
Por último se determina la cuota líquida del impuesto, que es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra la bonificación de hasta el 95% que algunos ayuntamientos aplican a las transmisiones por causa de muerte a favor de los descendientes y otros familiares.
La liquidación del impuesto
El sujeto pasivo está obligado a presentar ante el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el inmueble, la declaración o impreso que determine la Ordenanza Fiscal, con todos los datos necesarios para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto.
Debe aportarse también la documentación en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía.
El plazo para la presentación
Se cuenta a partir de la fecha en la que se produzca el devengo, esto es, a los 30 días si se trata de actos “intervivos” (compra, donación…) o 6 meses cuando se trate de actos “mortis causa”.
Estos 6 meses podrán prorrogarse hasta un año, previa solicitud.
El pago del Impuesto
Una vez practicada la liquidación por la Administración Municipal, ésta debe ser notificada íntegramente al sujeto pasivo, indicándose el importe a pagar, los recursos que pueden interponerse contra la misma, y el plazo para abonar su cuantía.
Las exenciones al pago del impuesto
Están exentas del pago de la plusvalía:
• Las aportaciones de bienes y derechos que realice cada uno de los cónyuges en favor de la sociedad conyugal.
• Las adjudicaciones que a su favor y en pago de las anteriores se realicen.
• Las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes
comunes, por ejemplo, con la liquidación del régimen económico
matrimonial.
• Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus
hijos en cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación
matrimonial o divorcio.
• Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro
delimitado como conjunto histórico-artístico, o hayan sido declarados
individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de
derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de
conservación o mejora en dichos inmuebles.
• Los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer dicho
impuesto recaiga sobre las personas o Entidades que vienen reguladas
por la ley, y que a modo meramente enunciativo son las siguientes: El
Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades locales a las que
pertenezca el municipio; el municipio de la imposición; las instituciones
benéficas o benéfico-docentes; los titulares de concesiones
administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las
mismas… etc.
En cualquier caso, convendrá consultar a un abogado para obtener
asesoramiento fiscal específico en función de las circunstancias de cada
operación
